Новый жилищный закон в Испании от 25 мая 2023 года
Новый закон о жилищных правах, только что вступивший в силу в Испании, впервые регулирует взимание комиссий и сборов от риэлторов при сделках аренды, прямо запрещая такие платежи от арендаторов.
Ранее в различных местах арендаторам приходилось платить ежемесячную сумму плюс НДС. Большинство агентств уже адаптировались к новым правилам, и в объявлениях об аренде недвижимости уже четко указывается, что комиссионные взимаются с арендодателя. Хотя я уверен, что большинство агентств соблюдают закон, несомненно, могут быть те, кто будет пытаться обойти его, чтобы продолжать взимать плату от арендаторов.
Поэтому здесь мы расскажем, в каких случаях риэлтор не имеет права взимать комиссию с арендаторов, и что делать, если он требует оплаты, нарушая закон.
Контент
В КАКИХ СЛУЧАЯХ С АРЕНДАТОРОВ НЕЛЬЗЯ ВЗИМАТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ.
Новые изменения в жилищном законодательстве касаются статей Закона о городской аренде. Одно из ключевых изменений связано со статьей 20 Закона о защите прав потребителей, где теперь указано:
Арендодатель несет расходы по управлению недвижимостью и оформлению договора.
Важно отметить, что эта статья применяется исключительно к арендной плате за обычное жилье (согласно статье 10 ЛАУ). Хотя это обычный вид аренды, стоит помнить, что некоторые виды жилищных договоров не подпадают под этот запрет:
- Временная арендная плата: Обычно это оплата за жилье студентов или временных работников. Однако следует быть осторожным с этим видом аренды, так как иногда он используется для обхода закона, притворяясь временной арендной платой, когда на самом деле это обычная аренда. Это может быть сделано с целью избежать обязательного продления контракта на 5 или 7 лет. Теперь с учетом изменений в законе, подобные практики станут более распространенными, включая случаи мошенничества, где пытаются взимать комиссию с арендаторов. Предыдущая статья подробно рассказывает об этом мошенничестве с договорами аренды на 11 месяцев и способах его предотвращения. Законодатель также отмечает, что такая схема часто используется для мошенничества, и в самом законе предусмотрены меры по регулированию временной аренды жилья.
- Аренда помещений: Это включает в себя аренду офисных, коммерческих, гаражных и промышленных помещений. В таких случаях агентство недвижимости не имеет права взимать комиссию с арендатора, подписывающего договор обычного жилья; оплата должна производиться владельцем недвижимости.
ДЕЙСТВУЕТ ЛИ В ВАШЕМ АВТОНОМНОМ СООБЩЕСТВЕ ЗАПРЕТ НА ВЗИМАНИЕ КОМИССИИ С АРЕНДАТОРОВ ЗА НЕДВИЖИМОСТЬ, ПРИМЕНЯЕТСЯ ЛИ ЗАКОН?
Существует некоторое недопонимание относительно того, действует ли запрет на взимание комиссии с арендаторов в вашем автономном сообществе и применяется ли к этому закон. Некоторые представители агентств недвижимости заявляют, что пока власти автономного сообщества не введут запрет на взимание комиссии с арендаторов, они будут продолжать эту практику. Однако следует отметить, что это утверждение не соответствует действительности.
Запрет на взимание комиссии с арендаторов прописан в Законе о городской аренде и распространяется на всю территорию Испании. Даже если в вашем автономном сообществе вступит в силу новый порядок, законы о защите прав арендаторов останутся неизменными.
Путаница может возникнуть из-за того, что в жилищном законодательстве существуют вопросы, которые оставлены на усмотрение автономных сообществ, особенно касается зон напряженного рынка. Хотя вопросы, связанные с этими зонами, могут регулироваться автономно, изменения в законе о городской аренде, включая запрет на комиссию с арендаторов, имеют обязательную силу на всей территории Испании.
ЧТО МОЖЕТ СДЕЛАТЬ АРЕНДАТОР, ЕСЛИ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ НАМЕРЕНО ЗАСТАВИТЬ ЕГО ОПЛАТИТЬ СБОРЫ
Рекомендации для арендаторов, столкнувшихся с намерением агентства недвижимости взимать незаконные платежи. Вот несколько шагов, которые арендатор может предпринять:
Избегайте сотрудничества с недобросовестными агентствами: Не заключайте договор с агентством, которое нарушает закон, требуя платежей, которые вам не полагаются. Оставьте отрицательный отзыв на Google и запросите претензионный лист для подачи в бюро по работе с потребителями.
Сохраните информацию об объявлении: Если вы решите снять жилье у такого агентства, сохраните копию объявления с максимальной информацией, особенно о тех платах, которые могут взиматься. Если объявление не указывает на необходимость оплаты, агентство не имеет права взимать плату (согласно статье 3 Федерального закона 515/1989).
Письменно потребуйте возврата: Если агентство взяло незаконную плату, отправьте письменное требование на возврат средств. Это можно сделать через претензию, ссылаясь на статью 20 LAU, которая предписывает арендодателю нести расходы по управлению и договору.
Подайте иск в суд: Если письменное требование не приводит к результату, вы можете подать иск в суд, не требуя обязательного присутствия адвоката или поверенного, если сумма не превышает 2000 евро.
Соберите доказательства: Запишите разговор с сотрудником агентства, где он признает необходимость оплаты. Это допустимо и может служить вам в качестве доказательства в суде.
Обратитесь в FACUA: Возможно, стоит обратиться в FACUA, организацию, которая уже представляла интересы более тридцати арендаторов в подобных случаях. Они могут помочь в добавлении вашего дела и уведомлении агентства о нарушении.
Запомните, что сопротивление арендаторов может сыграть ключевую роль в предотвращении незаконных практик агентств.
Часто задаваемые вопросы (FAQ) по правилам аренды жилья в Испании
Обычно, вам понадобится паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, и подтверждение вашей способности оплачивать аренду (например, выписка с банковского счета или трудовой контракт).
Срок аренды обычно составляет 1 год. Однако, в некоторых случаях, можно договориться о более длительном сроке.
Содержимое Обычно, в арендную плату включены только основные расходы, такие как стоимость аренды самого жилья. Дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление), часто оплачиваются отдельно.
Обеспечительный платеж (depósito) обычно составляет один или два месячных платежа и возвращается по окончании срока аренды, если жилье находится в хорошем состоянии. Предоплата (fianza) также может быть взята и часто равна одному месячному платежу.
Да, иностранные граждане обычно могут арендовать жилье в Испании без наличия испанского гражданства или вид на жительство. При этом может потребоваться предоставление дополнительных документов, подтверждающих вашу личность и финансовую стабильность.
Условия расторжения могут варьироваться. Обычно предусматривается определенный уведомительный срок (например, 30 дней) и, возможно, уплата штрафа при преждевременном завершении договора.
Обычно, мелкие ремонтные работы и обслуживание жилья лежат на арендаторе. Крупные ремонтные работы, связанные с износом времени или неисправностью оборудования, часто относятся к обязанностям арендодателя.
Оплата аренды часто производится ежемесячно банковским переводом. Некоторые арендодатели могут принимать наличные платежи.
