Рынок недвижимости в Испании, как и рынки недвижимости в любой другой стране, сталкивался со множеством взлетов и падений. Несмотря на то, что XXI век начался относительно недавно, местная экономика уже столкнулась с двумя масштабными потрясениями в виде пузыря, лопнувшего в 2008 году, и пандемии COVID-19, с последствиями которой сейчас продолжает разбираться все человечество. Как эти кризисы повлияли на рынок испанской недвижимости и принесли ли они выгоду инвесторам, разберем ниже.
ПОЧЕМУ В 2008 ГОДУ НА РЫНКЕ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЛОПНУЛ ПУЗЫРЬ?
В 2008 году финансовый кризис ударил по мировой экономике. Однако не все страны пострадали одинаково. Если говорить об Испании, то его результатом стало повышение уровня безработицы почти до 23% к 2013 году. Это привело к огромным социальным проблемам, одной из которых стало выселение семей, не имеющих возможности оплачивать ипотечный кредит.
Многие европейские страны пошли по такому же сценарию. Особенность Испании заключается в том, что выселение не аннулирует долги, поэтому семьи должны погашать кредиты, даже если сдали дом банку. Худший период пришелся на 2010 год, когда 93 636 семей были выселены из своих домов. Эта социальная проблема затронула в основном средний и низший слои общества.
Чтобы понять, почему это произошло, почему банки давали ипотечные кредиты неплатежеспособным лицам и почему правительство ничего не заметило, нужно взглянуть на то, как именно возник пузырь на рынке испанской недвижимости. Большинство экономистов сходятся во мнении, что он сформировался в 1998 году и лопнул в 2007 году. Он был вызван такими факторами, как низкие процентные ставки, снижение налогов для всех домохозяйств, оформивших ипотеку, и веры в то, что цены вырастут из-за увеличения притока мигрантов и заработных плат.
Но что заставляло банки выдавать кредиты всем видам домохозяйств? Ответ на этот вопрос требует понимания структуры ипотеки в Испании. Коэффициент «кредит/залог» рассчитывается через отношение кредита к стоимости собственности (LTV). Важно отметить, что стоимость дома рассчитывают оценочные компании.
Банк Испании подсчитал, что LTV, равный или ниже 80%, является хорошим показателем, поскольку 20% стоимости дома уже выплачено. Однако, чем ближе LTV к 100%, тем рискованнее ипотека и тем выше вероятность невозврата долга. Если LTV потенциального кредитора превышал 80%, Банк Испании, как правило, отказывал ему в ипотеке.
Но некоторым банкам удавалось выдавать ипотечные кредиты, которые не соответствовали политике Банка Испании. Вот что происходило: работники финансового учреждения, к которым приходили семьи, LTV которых превышал 80%, звонили в оценочную компанию и просили изменить цену дома, чтобы получить более низкий LTV.
Два профессора университета Pompeu Fabra, Хосе Мария Рай и Хосе Гарсия Молтаво, пришли к такому выводу, рассчитав LTV тех лет, используя рыночные цены вместо оценочной стоимости. Они заметили, что многие реальные LTV превышали 100%. Это говорит о том, что банки выдавали ипотечные кредиты неплатежеспособным клиентам. Такая кредитная практика и привела к «пузырю», когда тысячи семей не смогли погасить свои долги.
К ЧЕМУ ПРИВЕЛ КРИЗИС 2008 ГОДА
Кризис обнажил слабые стороны экономической модели Испании. Несмотря на значительный прогресс и достижения предыдущих двух десятилетий, местная экономика по-прежнему жила взаймы. Стране все еще предстоит пройти значительный путь, учитывая существующую разницу в доходах и производительности с более богатыми европейскими странами.
Сменявшие друг друга испанские правительства в значительной степени игнорировали последствия членства в ЭВС. Они не смогли провести необходимые структурные реформы для обеспечения устойчивости фискальной политики и контроля удельных затрат на рабочую силу. Эти решения привели к огромному бюджетному дефициту в ходе мирового финансового кризиса.
КАКОЕ ВЛИЯНИЕ ПАНДЕМИЯ COVID-19 ОКАЗАЛА НА РЫНОК ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
Рынок испанской недвижимости активно восстанавливался после лопнувшего в 2008 году пузыря. Спрос и цены на жилые объекты стремительно росли. Появилась надежда на то, что докризисные показатели вот-вот вернутся. Но настал 2020 год, и экономику страны потрясла пандемия COVID-19.
Впрочем, хотя рост испанского рынка недвижимости остановился во время первого в Испании карантина, он вновь начался после ослабления ограничений. Летом 2020 года увеличилось число виртуальных просмотров жилых объектов. Коронавирус вызвал повышение международного спроса на недвижимость в теплых странах.
Пандемия помогла многим людям пересмотреть свои потребности в жилье. И испанцы, и иностранцы, проживающие в квартирах, осознали, что они нуждаются в большем пространстве и придомовой территории. В значительной степени их к этой мысли привел карантин, когда люди вынуждены были жить и работать, не покидая дома. Поэтому спрос на виллы в Испании (особенно те, что расположены в прибрежных локациях) существенно вырос.
В 2020 году средняя стоимость испанской недвижимости выросла на 1,6% после снижения в 2019 году. В 2021 году объемы продаж превысили допандемийный уровень, цены продолжали расти.
Особое внимание со стороны инвесторов и конечных пользователей получила недвижимость в Коста-дель-Соль:
- Бенаавис. Количество транзакций выросло на 92% за год и на 117,5% по сравнению с 2019 годом.
- Эстепона. Объем продаж вырос на 21,5% в годовом исчислении и на 24,8% с октября 2019 года.
- Марбелья. Объем продаж вырос на 77,7% за год и на 24,1% по сравнению с 2019 годом.
.jpg "КРИЗИСЫ XXI ВЕКА: ЧЕМ ОНИ ВЫГОДНЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ ИСПАНИИ? 5")
СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ИСПАНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В 2022 ГОДУ?
Инвестиционная привлекательность домов и квартир в Испании сегодня высока прежде всего в крупных городах и приморских локациях. В 2022 году наибольшей популярностью пользуются жилые объекты на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке и Балеарских островах. Инвесторы интересуются местным жильем, поскольку оно приносит высокий арендный доход благодаря развитой туристической индустрии. Кризис «уронил» цены на жилье, и, пока они не вернулись на допандемийный уровень, инвесторы имеют возможность приобрести недвижимость с вызванным кризисом дисконтом.
